我想咨询下铜山的物业管理条例和物业费价格...

徐州市铜山区物价局 文件 徐州市铜山区房产与住房保障中心 铜价费〔2014〕68号 关于印发《徐州市铜山区物业服务 收费管理办法》的通知 区各街道办事处、物业服务企业、业主委员会： 为规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业及其他管理人的合法权益，促进物业服务行业健康有序发展，根据《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》、《徐州市市区物业服务收费管理办法》等规定，结合我区实际，对《徐州市铜山区物业服务收费管理办法》（铜价费〔2012〕49号）进行了修改、补充和完善，现印发给你们，请认真贯彻执行。 （此页无正文） 徐州市铜山区物价局 徐州市铜山区房产与住房保障中心 2014年12月18日 抄报：市物价局、市住房保障和房产管理局 徐州市铜山区物业服务收费管理办法 第一章 总 则 第一条 为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》和《中共徐州市委 徐州市人民政府关于进一步加强物业管理工作的意见（试行）》、《徐州市市区物业服务收费管理办法》等有关规定，结合我区实际，制定本办法。 第二条 本办法适用于我区行政区域内物业服务收费行为。 第三条 本办法所称物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费、特约服务费、代办服务费和物业服务企业收取的其他费用。 第四条 普通住宅前期物业公共服务收费、物业管理区域内汽车停放费、建设单位未出售或未附赠车位（库）租金实行政府指导价；业主大会成立后，普通住宅物业公共服务收费是否实行政府指导价，由业主大会或业主大会授权的业主委员会决定。 高档小区的物业公共服务费实行市场调节价，原则上其物业服务标准不低于中国物业管理协会《普通住宅物业服务等级标准》一级标准和《徐州市幸福家园示范小区标准》，具体的服务和收费标准以签订的《物业服务合同》为准。 非住宅物业服务收费实行市场调节价，满足部分业主、物业使用人需要或接受委托开展的特约服务和代办服务收费等，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。 第五条 区价格主管部门会同区物业行政主管部门负责辖区内物业服务收费的监督管理工作： （一）制定物业服务收费相关管理规定； （二）按照分类定价和动态调整的原则，制定并调整普通住宅物业公共服务收费、物业管理区域内汽车停放费及建设单位未出售或未附赠的车位（库）租金政府指导价； （三）区价格主管部门会同区物业行政主管部门负责辖区内物业收费政策的实施和日常管理工作： （一）监督辖区内普通住宅物业服务企业招投标工作； （二）负责辖区内普通住宅和保障性住房等物业服务收费的备案或核准工作； （三）负责辖区内普通住宅物业服务收费行为的监督检查、案件查处、服务标准和收费的公示工作。 街道办事处相关机构做好对辖区物业服务企业和物业服务合同的备案工作；负责对物业服务企业的服务质量进行定期监督考核和业绩评定，并将结果及时通知区价格和物业行政主管部门。 第二章 物业服务收费管理 第六条 区价格主管部门会同区物业行政主管部门，结合物业服务现状、物业服务等级标准，并综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准调整幅度及居民消费价格指数变动情况，制定普通住宅前期物业公共服务费、物业管理区域内汽车停放费基准价与浮动幅度；对建设单位未出售或未附赠的车位（库）租金，考虑区域位置、参照市场价格水平，合理确定租金基准价及浮动幅度，并向社会公布。 第七条 物业收费政府指导价实行动态调整原则，区价格主管部门每三年对相关指导价标准进行评估，并根据评估结果，适时调整并公布各项政府指导价。 第八条 建设单位通过公开招投标或协议方式，选聘具有相应资质的物业服务企业。 通过公开招投标或协议方式选聘的物业服务企业应在区价格主管部门公布的政府指导价范围内，根据物业服务企业资质及提供的物业服务等级，合理确定相应收费标准，并在前期物业服务合同中约定。 物业服务企业应当自前期物业服务合同签订之日起30日内，将物业服务合同报区价格、物业管理行政主管部门、街道办事处相关机构备案。 第九条 建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应包含前期物业服务合同约定的内容，或同时签订前期物业服务委托协议，对前期物业服务的内容及收费标准予以约定。前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同中对此未约定的，由建设单位承担。 第十条 普通住宅物业公共服务收费、物业管理区域内汽车停放费实施动态管理原则。 业主大会成立前，根据前期物业服务合同确定具体收费标准；业主大会成立后，由业主大会或业主大会授权的业主委员会确定具体收费标准。 街道办事处相关机构或业主委员会定期对辖区内物业小区服务质量进行检查考核，并将考核结果，作为维持或调整物业收费标准的重要依据。 业主自行管理的普通住宅小区，物业服务收费标准的制定和调整，由业主大会或业主大会授权的业主委员会决定。 第十一条 业主大会成立前，因政府指导价调整或服务成本变化，物业服务企业应在街道办事处组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的物业服务成本信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的，或占总户数半数以上的业主同意，在政府指导价范围内确定新标准，并重新签订物业服务合同，收费标准和执行时间由合同约定。新合同自签订之日起30日内报区价格、物业管理行政主管部门、街道办事处相关机构备案。 第十二条 业主大会成立前，需占用业主共有道路或其他场地停放汽车的，应在前期物业服务合同中约定。收取的汽车停放费，物业服务企业应当单独列账，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可用于补贴物业服务费。 业主大会成立后，需占用业主共有道路或其他场地用于停放汽车，以及利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的，其收费标准、收益分配及使用办法，应当由业主大会或业主大会授权的业主委员会决定后，依法办理有关手续并公示后实施。 业主大会成立前，根据合同约定允许其他外来车辆进入住宅物业管理区域内临时停车的，可根据约定收取外来车辆临时汽车停放费。收费标准：两小时内免收汽车停放费，超过两小时收取汽车停放费1元/辆·小时，但累计不得超过5元/辆·天（24小时）。业主大会成立后，由业主大会或业主大会授权的业主委员会决定。 业主或物业使用人对汽车停放有保管要求的，应当与物业服务企业另行签订保管服务合同。 第十三条 物业管理区域内，共用的电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设施设备运行和公共照明产生的电费，公共用水产生的水费纳入代收代交费用，由物业服务企业单独列账，公开、合理、据实分摊。 物业管理区域内的住宅电梯日常维护保养及年检，二次供水设施设备的运行维护、水箱清洗等共用部位、共用设施设备日常维护保养产生的费用，除代收代交费用外，纳入物业公共服务费，不得再单独向业主收取或者分摊。 业主大会成立前，物业服务企业应按前期物业服务合同约定方式收取代收代交费用。业主大会成立后，具体收取办法由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商确定。 第十四条 物业公共服务收费按房屋所有权证登记的建筑面积计算；尚未办理权属登记的，按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。未记入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。 第十五条 物业服务企业可根据物业服务合同预收物业公共服务费及代收代交费用，预收期限最长不得超过一年。到期后，物业服务企业应在30日内公示物业公共服务费及代收代交费用收支情况。 第十六条 业主大会成立前，因业主原因未办理入住手续、办理入住手续后未入住或未使用，连续空置超过6个月的物业，业主应事前书面告知物业服务企业，写明空置时间，经物业服务企业确认后，空置期内物业公共服务费可按规定标准的70%比例交纳；业主大会成立后，由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商确定。 已竣工但尚未售出或尚未交付业主的，物业公共服务费用由建设单位全额承担，不得向业主分摊。 第十七条 新建住宅小区实行门禁出入证（卡）管理的，建设单位应当为业主、物业使用人免费配置不少于4张出入证（含IC卡等）；业主大会成立后，实行出入证管理的，由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商约定。业主另有需求申请办理的，可以适当收取工本费。 第三章 行为规范管理 第十八条 物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格法律、法规、政策，严格履行物业服务合同，服务质量和收费标准应当质价相符。 第十九条 应当由住宅专项维修资金支出的费用，不得重复计入物业服务支出或物业公共服务费。 第二十条 业主大会成立前，对产权属业主所有但未使用的车位，汽车停放费由物业服务企业与业主协商确定，并在合同中约定。业主大会成立后，由业主大会或业主大会授权的业主委员会决定。 第二十一条 物业管理区域内的独立车库，业主购置时已计入房屋产权面积并已缴纳物业管理公共服务费的，不得再收取汽车停放费。 第二十二条 物业服务企业不得以任何形式向装饰装修企业（个人）以及为业主服务的其他企业（个人）收取服务费、管理费、出入证工本费等各类名目的费用。 第二十三条 物业服务企业应当在客服中心等物业管理区域内显著位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、服务项目、服务质量、计费方式、收费标准及收费依据等；每半年至少公布1次物业公共服务费、汽车停放费和经营设施收益收支明细、代收代交等情况，自觉接受业主或物业使用人的监督。 第二十四条 对进入住宅物业管理区域内进行军警应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人提供配送、维修、安装等服务的临时停放车辆，不得收取任何费用。 第二十五条 物业服务企业提供特约服务的，应当符合“自愿委托、服务有偿”的基本要求，不得强制服务并收费或只收费不服务。 第二十六条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，物业服务企业可以根据约定向委托单位收取代办手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。 第二十七条 业主或物业使用人应当按照物业服务合同约定按时交纳物业服务费。物业服务企业应当依法收取物业服务费，不得将物业服务费与其他收费互为条件收取；不得采取断水、断电、断气等形式强制收取物业服务费。 第四章 监督管理 第二十八条 区价格主管部门对实行政府指导价管理的物业服务收费根据需要，定期进行成本监审。物业服务企业应当按照价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。 第二十九条 价格主管部门、物业管理行政主管部门应当加强对物业服务及收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《江苏省物业管理条例》等规定予以处罚： （一）超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的； （二）不按照规定提供服务而收取费用的； （三）采取自立或分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的； （四）强制或者变相强制服务并收费的； （五）接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专 业经营单位委托，代收有关费用时向业主收取手续费等额外费用的； （六）不按规定实行明码标价的； （七）未按法定要求公示或失实公示物业服务费用、经营设施收益收支、公共水电费分摊等情况的； （八）其他违反价格法律、法规、规章规定的行为。 第五章 附 则 第三十条 汽车停放费包括用于车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等。 物业公共服务费用包括：管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的工会经费、职工教育经费等；物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护保养费用；清洁卫生费用；绿化养护费用；秩序维护费用；办公费用；物业服务企业的固定资产折旧；物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用；管理费分摊；经业主大会同意的其它费用；法定税费以及合理利润。 第三十一条 物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，其汽车停放费、租金管理按照省有关部门规定执行。 第三十二条 本办法由徐州市铜山区物价局、徐州市铜山区房产与住房保障中心在各自职权范围内负责解释。 第三十三条 普通住宅物业公共服务费、汽车停放费的政府指导价，在新的标准出台前，仍按《徐州市铜山区物业服务收费管理办法》（铜价费〔2012〕49号）规定执行，其他规定废止。本办法自发布之日起施行。